Qabel tħaffer il-fossa tal-flus tal-ko-op

Ħares Qabel Taqbeż mill-Irdum

1. Pjan kapitali għall-bini

2. Titjib tal-kapital (storja tal-passat u pjanijiet futuri inklużi stimi tal-ispejjeż u qafas ta’ żmien)

3. Mortgage għall-bini (x'inhuma t-termini/kundizzjonijiet/għażliet ta' tiġdid)

4. Ftehim ta' ġestjoni (kumpanija li bħalissa għandha kuntratt ta' ġestjoni; spejjeż/servizzi)

5. Stħarriġ dwar l-asbestos fuq spazji pubbliċi u appartamenti

6. Gwarniċi tat-twieqi taħsir fuq kantina u spazji pubbliċi oħra li jistgħu jkunu punt ta’ dħul għal annimali gerriema/bugs u ħsara mill-ilma

7. Miters tal-ilma/elettriku. L-ispejjeż għal kull sena għandhom jiġu riveduti. L-ispejjeż huma simili minn sena għal sena?

Pakkett ta' Applikazzjoni. Heads UP (Way UP)

Hemm tliet termini li kull xerrej potenzjali tal-ko-op għandu jimmemorizza: ħlas parzjali, proporzjon ta’ dejn mad-dħul u likwidità ta’ wara l-għeluq.

•             Ostaklu Wieħed: Il-ħlas parzjali huwa l-parti inizjali tal-flus li x-xerrej iħallas lill-bejjiegħ bl-ammont li jifdal biex jiġi ffinanzjat minn bank jew sellief ieħor. Il-kooperattivi jridu li s-sidien ikollhom ekwità fi djarhom. Ħlas parzjali jista' jibda minn 20-50 fil-mija (mhux universali). Ftit bini ta 'status għoli jistgħu jinsistu fuq xiri ta' flus kontanti bl-ebda finanzjament permess.

•             Ostaklu Tnejn: Proporzjon tad-dejn mad-dħul. L-ammont ta' dejn ta' kull xahar tax-xerrej diviż bid-dħul ta' kull xahar tiegħu/tagħha. Għal ħafna kooperattivi, il-proporzjon tad-dejn permissibbli għad-dħul jilħaq l-ogħla livell ta' 25-30 fil-mija. Ħafna bordijiet iħarsu wkoll lejn l-istampa finanzjarja ġenerali. Jekk xi ħadd ikun fuq is-Sigurtà Soċjali u jdaħħal biss $ 2100 fix-xahar, iżda għandu $ 10 miljun fil-bank jew investimenti, il-proporzjon tad-dejn għad-dħul jista 'ma jkunx kwistjoni. 

•             Ostaklu Tlieta. Likwidità ta' wara l-għeluq. L-ammont ta 'flus faċilment disponibbli lix-xerrej prospettiv wara li jagħmel ħlas parzjali. Dan jista' jinkludi flus kontanti fil-bank, suq tal-flus u/jew fondi ta' stokks, portafoll ta' stokks, kambjali tat-Teżor, ċertifikati ta' depożitu (kkonsidrati likwidi). L-IRAs u kontijiet oħra tal-irtirar mhumiex ikkunsidrati likwidi, u lanqas poloz tal-assigurazzjoni tal-ħajja, ishma mhux investiti tal-istokk jew proprjetà personali (jiġifieri, proprjetà immobbli, xogħlijiet tal-arti).

Ir-regola ġenerali – ix-xerrej għandu jkollu biżżejjed flus kontanti biex iħallas l-ipoteka u l-manteniment għal sentejn f’każ li d-dħul tiegħu/tagħha jintemm għal xi raġuni, bħal sensja ta’ xogħol jew mard.

Il-bordijiet xi drabi jħallsu għal sena likwidità u sena ta’ flus kontanti mqiegħda f’depożitu f’depożitu li jippermetti li xerrej prospettiv jiġbor flus f’depożitu permezz ta’ bejgħ ta’ assi likwidi minn qabel u jagħti s-serħan tal-moħħ lill-bordijiet.

Xi bordijiet se jinfurmaw lis-sensara u lix-xerrejja dwar ir-rekwiżiti numeriċi tagħhom bil-quddiem sabiex jevitaw ħin u problemi biex jivverifikaw nies bi ftit ċans li jiġu aċċettati. Bordijiet oħra m'għandhom l-ebda rekwiżiti assoluti u jagħmlu ġudizzji fuq bażi ta' każ b'każ.

Riskji vs Premjijiet

Ix-xiri kollu jġorr riskju. Fil-każ ta 'xiri ta' kooperazzjoni NYC, ħafna fatturi mhumiex fil-kontroll tax-xerrej, inkluż bini ġestit ħażin, bord ta 'ko-op għażżien jew persunal tal-bini mhux imħarreġ jew inadegwat. L-azzjonisti jista' jkollhom iħabbtu wiċċhom ma' valutazzjonijiet speċjali mhux mistennija imposti mill-BOD għal tiswijiet kbar tal-bini li ma kinux antiċipati u l-ħlasijiet tal-manutenzjoni jistgħu jiżdiedu aktar malajr mill-inflazzjoni. Il-BOD jista' jibdel is-sublokazzjoni jew politiki oħra, li jagħmlu l-kiri ta' appartament u/jew is-sjieda ta' annimali domestiċi impossibbli. Il-bejgħ ta' l-appartament tiegħek jista' jkun sfida minħabba ċaħdiet arbitrarji tal-bord ta' xerrejja prospettivi minħabba li membru tal-BOD għandu qalbek.

Going Forward

Inti sibt l-appartament tal-ħolm tiegħek. L-avukat, l-accountant, id-disinjatur tal-intern, il-perit u l-familja tiegħek huma kollha fuq l-istess paġna. Int u s-sid ilħqu qbil dwar il-prezz tal-bejgħ u issa wasal iż-żmien li tagħlaq.

Ħin biex tagħlaq

Il-ħin tal-għeluq tal-kooperattivi f'NYC jista' jieħu 2-3 xhur minn meta jkun hemm kuntratt ta' xiri ffirmat; madankollu, fid-dinja REALI t-tul ta 'żmien li tieħu biex tagħlaq u jiddependi fuq numru ta' fatturi u jista 'jkun barra dirett mill-kontroll dirett tax-xerrej:

1. Xiri kollha fi flus kontanti jixtru appartament sponsor. Ippjana fuq 2-3 xhur (jew inqas) ... iżda,

2. Xiri minn proprjetà b'avukat bla esperjenza - dewmien

3. Il-pakkett tal-bord ko-op jista’ ma jkunx komplut jew ikun fih żbalji – dewmien

4. L-aġent maniġerjali jaqa' bil-mod biex jirrevedi l-applikazzjoni u jipposponi li jibgħatha lill-bord - dewmien

5. Il-bord tal-ko-op qed jirrevedi ħafna bejgħ u qed jikkompetu għall-attenzjoni tal-BOD - dewmien

6. Pakkett tal-bord sottomess matul perjodu ta' vaganza – dewmien

7. Konflitti fl-iskedar tal-intervisti (int u l-BOD) – dewmien

8. BOD ma jistax jieħu deċiżjoni - dewmien

9. Il-bejjiegħ jew ix-xerrej ma jikkooperawx - dewmien

Spejjeż tal-Għeluq

•             Drittijiet ta' l-Avukat. Firxa minn $ 1,500- $ 4,000. Normalment jitħallas mal-għeluq tat-tranżazzjoni. Jista' jkun hemm ħlas addizzjonali għall-avukat tal-bank ($1,000).

•             Taxxa fuq Mansion. Il-limitu għat-taxxa tal-mansion fil-Belt ta 'New York huwa ta' $1,000,000 (mhuwiex probabbli li Mansion qed ibigħ b'dan il-prezz). Teknikament it-taxxa hija meqjusa bħala taxxa ta 'trasferiment, imħallsa mix-xerrej fuq proprjetajiet ugwali għal jew akbar minn $ 1,000,000. L-ammont tat-taxxa jvarja u huwa rata ta 'gradwazzjoni li tibda minn 1 fil-mija tiżdied ibbażata fuq firxiet ta' prezzijiet tax-xiri sa massimu ta '3.9 fil-mija għal proprjetajiet $ 25,000,000 jew aktar.

•             Assigurazzjoni tat-Titolu (Condos biss). Ix-xiri ta 'condo u l-kisba ta' ipoteka teħtieġ assigurazzjoni tat-titlu u tipikament tgħodd 0.45 fil-mija tal-prezz tax-xiri. Huwa akkwistat biex jipproteġi xerrejja u selliefa kontra pretensjonijiet tat-titolu għall-proprjetà qabel ma tkun is-sid tad-dar.

•             Reġistrazzjoni ta' Mortgage Taxxa (Condos biss). Dan jeħtieġ li x-xerrejja jħallsu 1.8 fil-mija fuq ammonti ta 'ipoteki taħt $5,000,000 u 1.925 fil-mija fuq ammonti ta' ipoteki 'l fuq minn $500,000. Dan huwa l-ammont tas-self u mhux il-prezz tax-xiri. Għal appartament medju f'Manhattan għal $2,000,000 b'20 fil-mija 'l isfel, hemm ħlas ta' 1.925 fil-mija fuq l-ammont tas-self ta '$1,600,000 ta' bejn wieħed u ieħor $30,800 għat-taxxa tar-reġistrazzjoni tal-ipoteki biss.

•             Flip Taxxa (Kooperattivi). Din hija tariffa ta’ trasferiment imħallas lill-kooperattiva waqt transazzjoni ta’ bejgħ ta’ appartament tal-kooperattiva. It-tariffa mhijiex teknikament taxxa u għalhekk mhux deduċibbli bħala taxxa fuq il-proprjetà. L-ammont tat-taxxa flip u min iħallas għaliha (xerrej jew bejjiegħ) ivarja minn ko-op għal ko-op. L-informazzjoni hija ġeneralment deskritta fil-kiri proprjetarju tal-bini jew ko-op bil-liġijiet.

•             Miżati addizzjonali. Miżati ta’ ipoteki, spejjeż ta’ rikodifikazzjoni, inċidenti, eċċ.

•             Taxxi ta' Trasferiment tal-Istat ta' New York u NYC (Condos ta' Żvilupp Ġdid Biss). (prevu.com)

Fl-aħħarnett

Meta l-ftehim ikun finalment komplut, ix-xerrej jagħti lill-bejjiegħ flusu. Il-bejjiegħ jagħti lix-xerrej l-att (għall-condos) jew il-kirja proprjetarja (għall-ko-ops) u kulħadd jimxi 'l quddiem b'ħajtu.

Nota Finali

Jien mort il-Belt ta’ New York għal saħħti.

Jien paranojde, u kien l-uniku post fejn il-biżgħat tiegħi kienu ġustifikati. (Anita Weiss)

© Dr Elinor Garely. Dan l-artikolu dwar id-drittijiet tal-awtur, inklużi ritratti, ma jistax jiġi riprodott mingħajr permess bil-miktub mill-awtur.

Is-Serje:

1 Parti. Belt ta' New York: Post sabiħ biex iżżur imma... Verament trid tgħix hawn?

2 Parti. Kooperattivi fi Kriżi

3 Parti. Bejgħ Kooperattiva? Ix-xorti t-tajba!

4 Parti. Co-ps: Fejn imorru flusek

L-aħħar iżda mhux l-inqas:

Parti 5. QABEL TĦAFF IL-FOSSA TAL-FLUS CO-OP