Taħdita Eżekuttiva tal-eTN: Fannie Mae VP titkellem il-verità

Li qabel kienet tissejjaħ l-Assoċjazzjoni Federali Nazzjonali tal-Ipoteki jew FNMA, Fannie Mae twaqqfet fl-1938. L-għan inizjali tagħha kien li tistimula l-industrija tad-djar wara d-Depressjoni l-Kbira. Ħoloq ukoll l-ewwel suq sekondarju għal self b'ipoteka residenzjali. Fl-1968, Fannie Mae saret korporazzjoni privata, azzjonista-sid, regolata mill-gvern li l-ishma tagħha huma nnegozjati fil-Borża ta 'New York.

Fannie Mae żammet kapital ta 'spiża baxxa li jiċċirkola lejn l-ipoteki madwar in-nazzjon u ma jsellefx direttament lil xerrejja tad-djar; minflok tagħmel negozju ma 'selliefa biex tiżgura li ma jispiċċawx il-fondi ta' ipoteka. Fannie Mae tipprovdi bennejja kbar u kumpaniji tal-proprjetà immobbli impenji kaptan fl-ammonti ta '$ 25 miljun u aktar għal fondi sa 12-il xahar bil-quddiem.

Kif ra s-suq reċentement, kemm Fannie Mae kif ukoll Freddie Mac esperjenzaw problemi. Fl-aħħar ġimgħat, il-gvern iddeċieda li jpoġġi lil Fannie Mae f’konservatorship biex jipprovdi likwidità lill-assoċjazzjoni fi żmien ta’ stress bla preċedent. Aktar importanti minn hekk, il-gvern indirizza l-kwistjonijiet tiegħu dwar il-kapital, it-teżor u r-regolatur ta’ Fannie, l-Aġenzija Federali għall-Finanzi tad-Djar li qablet li twaqqaf ftehim ta’ xiri ta’ stokk preferut biex jiffinanzja sa $100 biljun ta’ kull entità msemmija hawn fuq, skont Kenneth Bacon, viċi eżekuttiv. president tad-Djar u l-Iżvilupp tal-Komunità għal Fannie Mae.

“Kif esperjenzajna ħafna telf, investitur b’dejn f’titoli sostnuti b’ipoteka, iħossu kunfidenti dwar il-kapital disponibbli u s-saħħa ta’ permanenza tal-aġenzija tagħna. It-tieni pass li ħadu kien li joħolqu faċilità ġdida ta’ self garantit mhux biss għal Fannie Mae u Freddie Mac, iżda wkoll għas-Sistema Federali tal-Bank tas-Self tad-Dar, minħabba li l-gvern kien imħasseb li jekk l-aġenzija toħroġ biex toħroġ dejn, u s-swieq tad-dejn overflows, ma nistgħux naċċessaw aktar fondi,” qal Bacon, filwaqt li spjega li minħabba dawn l-avvenimenti, Fannie Mae issa għandha sorsi ta’ kapital, likwidità assigurata, u l-wegħda mill-gvern li jixtru t-titoli tagħhom b’ipoteka, minn żmien għal żmien, jekk l-aġenzija tipprezzahom dritt fis-suq.

Minn meta l-gvern poġġa l-fondi, issa ddeċieda li jkollu kontroll maniġerjali fuq Fannie Mae. Għall-investitur, dan ifisser li l-aġenzija għandha ħafna negozju, qal Bacon. “Nixtiequ naraw il-portafoll tagħna jikber din is-sena. Aktar importanti minn hekk, kif irreaġixxiet is-suq, l-issikkar tal-firxa tiegħu fuq id-dejn tagħna hija ċ-ċavetta. Stajna niffrankaw $ 7 biljun ta 'dejn bil-ħruġ, sottoskritt żejjed għal $ 9 biljun - l-akbar offerti li qatt għamilna. L-ewwel indikazzjonijiet jgħidu li dan qed jaħdem, ”qal il-VP ta’ Fannie Mae.

Skont l-assoċjazzjoni tal-bankiera tal-ipoteki, ir-rati ta' delinkwenza ma' djar ta' familja waħda jammontaw għal 64 fil-mija tas-self kollu pendenti fl-aħħar ta' Ġunju 2008, b'129 punt 'il fuq mis-sena li għaddiet. Is-self fuq foreclosures din is-sena laħaq it-2.75 fil-mija, id-doppju tar-rata tas-sena l-oħra. Ir-rata ta 'esklużjoni għal familja waħda ta' Fannie Mae kienet aktar baxxa għal 1.36 fil-mija fl-aħħar tat-tieni kwart, iżda r-rati għadhom id-doppju tar-rata tas-sena li għaddiet. “Ovvjament, is-suq jinsab fl-inkwiet. Inizjalment mistennija naraw il-prezzijiet jonqsu minn 7 sa 9 fil-mija, iżda wara xi segwitu, naraw il-firxa ta 'fuq titla' għal 15 sa 19 fil-mija. Kieku hekk, xorta waħda huwa kritiku li l-kreditu jista' jiffriża. Hemm bżonn li jsir aktar bil-likwidità u li s-sottoskrizzjoni ta’ Fannie ssir sewwa. Naraw ukoll li l-era ta’ ‘no-money down or little money down on mortgages’ spiċċat. It-tqegħid ta’ saffi ta’ riskji wkoll fuq self għal familja waħda, meta kellhom it-tieni self, jew ipoteka b’rata aġġustabbli jew imgħax biss, u tant affarijiet li l-konsumaturi ma fehmux, huma xi ħaġa tal-passat,” qal Bacon.

Huwa żied li se jqattgħu aktar ħin fuq it-tneħħija tal-frodi.

Huwa ugwalment importanti li jitfgħu dawl bl-istess mod fuq is-suq tal-kera, suq enormi li kellu dejn multifamiljari pendenti għal $850 biljun fl-aħħar tal-2007. L-attur dominanti tiegħu kien it-titoli b'ipoteka kummerċjali (CMBS) b'$36 biljun f'multi-familja. ipoteki ffinanzjati. Fannie Mae tistenna li l-ammont ikun inqas minn $2 biljun din is-sena.

“Dan is-suq waqa’ minn fuq id-dinja għax b’rati ta’ delinkwenza fuq self multifamily ta’ CMBS madwar 120 punt bażi; id-delinkwenza fuq il-portafoll ta 'Fannie Mae $170 biljun negozju huwa biss 11-il punt bażi. Filwaqt li l-volum ġenerali żdied, peress li Fannie u Freddie ddominaw dan is-suq, il-volum tagħna żdied. Din is-sena, għamilna $22 biljun fuq finanzjament multifamilja fl-ewwel nofs tas-sena. Atturi oħra bħal Wachovia, Deutsche Bank, Wells Fargo jew PNC, taw $ 18-il biljun minn dawk $ 20 biljun - qiesu li kien mudell ta 'negozju tajjeb; huma għandhom rikors fuq is-self u qasmu r-riskju magħna. Peress li kien hemm biżżejjed blow-ups fis-suq tal-ipoteki kummerċjali, in-nies aġġustaw is-sistema biex jevitaw li dan iseħħ,” qal Bacon li indirizza l-fatt li peress li ħafna kienu nħarqu mill-problema tal-ipoteki kummerċjali fil-passat, kienu ppreparati għal dan l-avveniment. Filwaqt li s-suq tal-familja waħda, in-nies llaxkaw is-sottoskrizzjoni tagħhom minħabba li n-nies m'għandhom l-ebda memorja tal-1990 meta seħħew avvenimenti simili. Ir-raġuni għaliex ir-rati ta 'delinkwenza kienu tant baxxi hija minħabba li l-medja tas-self għall-valur kien 67 fil-mija fuq oriġini ġodda; Il-proporzjonijiet tal-kopertura tas-servizz tad-dejn huma fit-tramuntana ta' 120. “U l-mod kif nissottoskrivu lil Fannie Mae, ma nħarsux lejn il-kera iżda l-kollezzjonijiet tal-passat. Konna konservattivi ħafna peress li l-programmi tagħna bdew mill-irmied tas-snin tmenin, u żammew il-portafoll għaddej,” qal.

Waqt li jivvaluta s-suq kurrenti, Bacon jaħseb li l-postijiet vakanti tas-suq multifamiljali huma taħt is-7 fil-mija. "Aħna nħossuna tajbin dwar is-suq, naħsbu li l-popolazzjoni ta 'l-Istati Uniti għadha qed iżżid ir-rati ta' twelid u l-immigrazzjoni. Fannie Mae tara profil demografiku jiċċaqlaq fi stat ta 'kiri dejjem aktar fis-sentejn li ġejjin. Se naraw ukoll ħafna anzjani jbigħu djarhom u jaċċettaw li jmorru f'faċilità ta 'għixien indipendenti li għandha inqas manutenzjoni u inqas problemi ta' xedd u kedd għalihom hekk kif jixjieħu, "żied jgħid.

Dak li jikkonċerna l-aktar lil Fannie Mae huma t-tkabbir “dubjuż” tal-impjiegi fi żminijiet bħal dawn, aktar “atti ta’ Alla” bħal uragani, riċessjoni, u r-rati tat-tranżazzjonijiet (il-qasma kbira bejn ix-xerrejja u l-bejjiegħa minħabba r-rati ta’ kapitalizzazzjoni li kienu ġew estremament baxxi bejn 6-7 fil-mija li ma kinux sostenibbli). “Qed nibdew naraw il-maqlub lejn il-medja, jiġifieri r-rati tal-limitu jitilqu aktar baxxi mir-rati tad-dejn, li jagħmlu differenza kbira bejn il-perspettivi tal-valuri tax-xerrej u tal-bejjiegħ li kultant jilħqu 15 fil-mija differenza fil-prezz minħabba d-differenza. Hemm ħafna kapital ta 'ekwità hemmhekk, għall-pajjiżi kollha BRIC (Brażil, Russja, Indja, Ċina) li qed jisplodu, li l-investituri jippreferu jmorru għal ekwità barranija aħjar minn dak li jistgħu joffru l-Istati Uniti. Huwa għalhekk li l-investituri jaħsbuha darbtejn,” qal.

Huwa surreali li tara delinkwenza għolja fid-djar tan-nies. “Imma meta tħares lejn l-uffiċini u l-appartamenti, mhux ħażin. Essenzjalment, djar multi-familjari qed jaħdmu tajjeb imma nistennew li naraw suq iżgħar fejn in-nies iħarsu lejn bażi komuni għar-rati tal-limitu. Bit-tnaqqis tal-kreditu, naraw li r-rati tal-limiti barra minn New York jitilgħu sa 6 sa 6.5 fil-mija fl-aħħar tas-sena, "qal Bacon.

Hemm raġuni reali biex tkun imħasseb dwar l-istat tas-suq tal-kreditu Amerikan. “Imma nemmen, jekk tissekkja s-suq, id-dikjarazzjonijiet/ġeneralizzazzjonijiet kollha mhumiex veri. Għandna swieq tal-familja waħda li huma ħżiena, iżda xi segmenti sejrin tajjeb f'xi partijiet tal-pajjiż. Elementi fundamentali fit-tul f'termini ta 'tkabbir tal-popolazzjoni huma fis-seħħ. Hemm ħafna pożittivi hemmhekk inkluż il-gvern li jiddeċiedi li jaġixxi fuq il-kwistjonijiet tagħna b'mod qawwi u ċar. Għalhekk, nemmen li se jkun hemm likwidità qawwija li tidħol fl-ipoteki tad-djar permezz ta 'Fannie Mae, "qal.

Fl-għeluq, il-VP ta ’Fannie Mae qal,“ Nispera li dan jaqbad l-attitudni li rajna wara l-9 ta ’Settembru, għax fl-aħħar tal-ġurnata, is-swieq jimxu bl-emozzjonijiet tan-nies. Jekk in-nies huma skuri u negattivi, is-swieq qatt ma sejrin imorru aħjar. Nisperaw, in-nies jerġgħu jqajmu l-ottimiżmu tagħhom fil-karatteristika vera tas-suq Amerikan u jwasslu lin-nies biex jidħlu lura u jibdew jagħmlu tranżazzjonijiet. "